Ограничена ставка. При инвестирането в недвижими имоти бързо ще научите, че горният процент е един от най-често използваните показатели за разглеждане на инвестиция. Това е лесен начин за оценка на финансовите резултати от една инвестиция, но както ще видите в тази статия, тя има ограничения.
Въведение
Методът на директна капитализация е изчисляването на коефициента на капитализация. Това е като определение. Максималният залог се изчислява и определя по следния начин. Например, ако сграда генерира 10 000 долара нетен оперативен доход и се продава за 100 000 долара, процентът може да се изчисли като 0,1. Пределните ставки са изразени като процент, така че ние четем това като 10 процента. Простотата на това изчисление ви позволява бързо да го пренаредите, за да решите неизвестна цифра. В примера по-горе ние знаем NOI и стойността, но ако имахме само NOI и лимита, бихме могли също толкова лесно да определим стойността. Полезността на това е очевидна, тъй като не винаги ще разполагате с трите части информация. Печелившподходът на метода на директно изписване с главни букви може да се види по-долу на снимката. Това е пример за недвижими имоти.
Обхват на използване на метода на директна капитализация на дохода
Тъй като горният процент може да се изчисли толкова бързо и лесно, той се превърна в числото, което инвеститорите и другите професионалисти в недвижимите имоти използват, за да сравняват една инвестиция с друга. Може да се обмислят две инвестиции, при които и двете имат изключително различни каталожни цени и шумове, но ако за всяка се прилага една и съща лимита, можете лесно да ги сравните.
Професионалните оценители и инвеститорите в недвижими имоти използват различни подходи за оценка. Методът на директна капитализация е само един от тях и разчита на същата формула, която въведохме по-рано. Във финансова терминология методът оценява сградата като „постоянна“. Всъщност математиката зад това изчисление предполага, че инвестицията ще продължи да генерира възвръщаемост за неопределено време.
Ограниченият процент служи като „отстъпката“, която инвеститорите прилагат към този поток от приходи за различните рискове, с които идва. Няма такова нещо като безрискова инвестиция, така че инвеститорите отстъпят всеки поток от приходи, за да отчетат потенциалните проблеми и загубите, които може да понесе. Ограниченият процент просто ни казва съотношението на дохода към цената, което инвеститорите са готови да приемат за бъдещ поток от приходи.
Кой NOI сте виеизползвайте
Това е въпрос, който инвеститорът винаги трябва да задава, когато разглежда процентите на капитализация. Няма общоприет NOI. Това създава проблем за инвеститорите, когато се опитват да определят пазарната капитализация за дадена инвестиция. Може би са чували, че имотът в съседство с въпросния се продава „в рамките на седем процента“, когато може просто да е на „брокерски“числа, които надуват NOI. Ако NOI е по-висок или по-нисък, това ще има пряко влияние върху реалната лихва, при която се търгува активът. Така че е важно да работите с екипа си, за да направите равносметка на сравними пазарни показатели и внимателно да прецените какви лимити считате за валидни.
Кога трябва да се използва този метод
Ограничени проценти и подходът за директна капитализация при оценката е полезен инструмент, който да имате във вашата кутия с инструменти като инвеститор. Това позволява бърз анализ на транзакцията и ако се прави систематично с критичен обектив, може да бъде мощна техника. В допълнение към това обаче има много спомагателни или алтернативни методи за оценка. Знанието кога трябва да направите повече от това едно изчисление е важен набор от умения при разработването на способности за анализ на търговията.
Извличане на формулата на метода
При анализа на инвестициите в недвижими имоти процентът на капитализация е равен на съотношението на нетния оперативен доход към стойността на недвижимите имоти. Коефициентите на капитализация на сравними имоти са свикналидисконтиране на нетния оперативен доход на имот, за да се получи неговата присъща стойност.
Както всяка друга инвестиция, недвижимите имоти се оценяват по настоящата стойност на бъдещите парични потоци. Има два метода за оценка на недвижими имоти: методът на директна капитализация и методът на дисконтирания паричен поток. При опцията за директна капитализация потокът от приходи от имота, измерен чрез нетния оперативен доход, се счита за постоянен и стойността на имота е равна на NOI, разделена на процента на дисконтиране.
Формула
Стойността на имуществото, използвайки метода на директна капитализация, се определя по формулата за сегашната стойност на постоянно плащане:
r е коефициентът на капитализация, а NOI е нетният оперативен доход. Той по своята същност включва темповете на растеж на NOI в изчислението. Граничният процент r е равен на дисконтовия процент i минус темпа на растеж g. Това са променливите за формулата на метода на директно изписване с главни букви.
Пренареждайки горното уравнение, получаваме математическия израз за r. Коефициентът на капитализация r се определя въз основа на съотношението на нетния оперативен доход (NOI) към стойността на сравними имоти. Равни доходи NOI - имущество минус всички оперативни разходи, ремонти и поддръжка, застраховки, данъци върху имоти, комунални услуги и др. NOI е неравномерна мярка за нетните парични потоци, т.е. не приспада никакви разходи за лихви или други капиталови разходи, както и стойността на имота и максималната ставка.
Маргинални ставки
Маргиналните ставки, използвани за оценка на имотите, трябва да са от сделки с недвижими имоти, които са много подобни на имотите, които се оценяват по отношение на местоположението на имота, размера, естеството на имота (жилищен и търговски), срока на наем (краткосрочен или дългосрочен), възраст, т.е. определени са разходите за ремонт и подобрения и т.н.
Пример за използване на метода за капитализиране на директния доход
Като се имат предвид следните данни, стойността на имот А, използвайки пределната ставка, получена чрез наличната информация за продажба на имот B и C, което е най-подходящо. Пример за метода на директна капитализация при оценка на бизнеса:
| Собственост | A | B | C |
| NOI | $1, 000, 000 | $2, 000, 000 | $15, 000, 000 |
| Стойност | ? | $25, 000, 000 | $150, 000, 000 |
| Срок на наем | 10 години | 8 години | 3 години |
| Брой наематели | 2 | 3 | 10 |
Свойство B е по-скоро свойство A, отколкото свойство C, следователно се нуждаем от стойността на свойство A, използвайки процента на капитализация, получен от стойността и NOI на информацията за свойство B.
Използваната по-горе горна ставка може да се коригира нагоре или надолу, за да отразява разликите между сравнимисвойство (т.е. свойство B) и свойството, което се оценява (т.е. свойство A).
Пряка капитализация спрямо анализ на дисконтираните парични потоци
Много брокери на търговски недвижими имоти, кредитори и собственици използват оценки на недвижими имоти с подход към доходите. Оценката, получена от директната капитализация, е анализ на дисконтирания паричен поток (DCF). За оценка на директна капитализация, стабилизираният нетен оперативен доход (NOI) се разделя на процента на пазарна капитализация. Приблизителна цена, DCF анализът изисква оценка всяка година заедно с NOI, заедно с очакваните разходи за сторниране в края на периода на анализа. Обикновено анализаторът използва капитализация на печалбите, за да оцени възвръщаемостта. След това тези очаквани парични ползи се дисконтират с подходящ процент, за да се достигне до пазар за оценка. Методът на директна капитализация при оценка на инвестиционните рискове се разглежда по приблизително същите правила.
Оценка на нетния оперативен доход
Докато тези изчисления са прости и ясни, те зависят от предположенията на оценителя или оценителя. Когато се използва директно изписване с главни букви, свойствата на стабилизирания NOI трябва да бъдат оценени. Тази оценка се основава на пазарни данни за сравними имоти в района на пазара; представлява мнението на оценителя за това как трябва да се представя имота. Тъй като мнението на оценителя се основава на наблюдение на пазарни данни, е трудно да се намери грешка в неговата или нейната оценка на NOI. Когато пазарът е "адекватен", концепцията за "стабилизиран NOI" е особено полезна. Въпреки това, специалнидве области на загриженост.
Първо, какво ще стане, ако имотът има значителни свободни места към момента на оценката? Очевидно никой не развива недвижими имоти с очакването на значително, постоянно свободно място. Така оценителят може да използва пазарния дял на свободните работни места, а не имотите на реалните свободни работни места. Това води до повишен NOI за модификатора на артикула и може да увеличи стойността на модификатора.
Второ, ако бъдещият NOI на даден имот се очаква да нарасне поради увеличеното търсене на пространство, което води до по-високи наемни ставки, едногодишната директна капитализация на NOI може да подцени имота. Тъй като DCF анализът позволява годишни корекции в рамките на процента на наема, процента на свободни площи, загубите при събиране и оперативните разходи, DCF анализът може да се използва за предвиждане на увеличение на NOI на купувача с течение на времето.
Когато се очаква имотът да бъде изцяло нает през следващите три до пет години, например, разходите за живот могат да бъдат намалени до желаното ниво. Тази спецификация на очакваните промени води до реалистични оценки на NOI за периода - резултат много по-добър от капитализирането на NOI за една година. Но от друга страна, просто ако приемем, че процентът на незаетите работни места ще бъде намален за период от три години, това може да доведе до завишен NOI.
DCF анализът е идеален за ситуации като тази. Анализът на DCF обаче не е много полезен, когато става въпрос да се знае, че имотът е изцяло отдаден под наем. Сегашната стойност на серия от равни годишни парични потоци е равна на еквивалентакапитализирана стойност. Не е грешка да се използват свойствата на DCF анализ, когато не се очаква значителна промяна в NOI. Въпреки това, потребителите на доклада за оценка трябва да са наясно, че резултатите от този метод не са по-добри от тези, получени от правилното прилагане на директна капитализация. Методът на директна капитализация при оценка на инвестиционните рискове се разглежда по приблизително същите правила.
Избор на капитализация и проценти на отстъпка
Теоретично, опасенията относно капитализирането на една година NOI са изключени. Умението на оценителя при определяне на пазарната капитализация, скоростта на сравними продажби - това играе голяма роля. Ако процентът на пазарната капитализация се извлича от продажбите на имоти с процент свободни площи, сравним с артикули със съответните очаквания на купувача за съдбата на напълно нает имот, стойността може да бъде оценена от некоригирания NOI и процента на пазарната капитализация.
Също купувачите, които очакват в бъдеще увеличаване на NOI в свойствата на цените на заплатите, отразяват тези очаквания. И в двата случая очакванията се отразяват в наблюдаваната ценова капитализация. Проблем с оценителя възниква, когато е необходимо да се съпоставят обекти, които не могат да бъдат намерени. В този случай оценителят трябва да разработи коефициент на капитализация и да оцени NOI от най-добрите налични партньори и да направи оценка на пазарната стойност, която отразява очакванията на потребителите.
Използва се подходящ процент на отстъпка за анализ на DCF, преобразувайки оценките за NOI встойности. Когато DCF анализът се използва за оценяване на пазар на недвижими имоти, дисконтовият процент трябва да бъде извлечен от пазара, като се използват сравними данни за имотите. Така че необходимостта от съответни сравними данни е една и съща за DCF анализ и за директна капитализация. Когато DCF анализът се използва за инвестиционен анализ, необходимата норма на възвръщаемост трябва да се използва за дисконтиране на очакваните парични потоци.
Необходим труден избор
Анализ на директната капитализация и DCF - всеки е подходящ при определени обстоятелства. По-специално, директната капитализация е подходяща за очакване на стабилни свойства на анализа на NOI; DCF е много подходящ за очакваните свойства на променящия се NOI. Изборът на подходящ процент на капитализация и дисконтов процент понякога може да бъде труден и за двата метода. Основното предимство на DCF анализа е, че при събирането на данните, необходими за оценка на NOI за периода на анализа, човек трябва да научи за перспективата на имота.
DCF анализът изисква внимателно обмисляне. Коефициентът на капитализация на очакваното търсене и предлагане за определен тип пространство и оперативни разходи. Правилно направен, такъв анализ може да предостави информация, която не е очевидна чрез директно изписване с главни букви. Често обаче основното използване на DCF анализа потвърждава пазарната стойност на оценка на директна капитализация. Въпреки че оценките, използвани в DCF анализа, може да са по-точни за някои свойства на NOI, независимото потвърждение на оценката за пряка капитализация на пазарната стойност изисква подходяща отстъпка.тарифи.
Заключение
В съвременния свят има голям брой икономически инструменти и е доста трудно да ги разберем. В тази статия методът на директна капитализация е анализиран подробно. Това е много полезна техника, която често се използва в икономиката. Сега читателят е запознат с него и може да го използва. Методът на директна капитализация на дохода при оценката на всяка форма на бизнес или обект на доход помага да се изгради успешен бизнес с минимални рискове.
